基础设施REITs项目

2022年，某城市首个基础设施REITs项目成功发行，募资超50亿元。 这就是坑，别信新项目盲目跟投。 项目收益率8%，别信高收益承诺。 别这么干，先研究项目底层资产质量。

去年夏天，我参加了一个基础设施REITs项目的启动仪式。那个下午，阳光炽烈，我和同事们站在上海陆家嘴的高楼群中，看着脚下的工地，那是即将成立的REITs项目所在地。项目投资额高达10亿，覆盖了公路、桥梁、港口等多个基础设施领域。
突然，有个同事问我：“你觉得这些REITs项目能持续多久？”我一边擦汗，一边回答：“这要看基础设施的使用率和维护情况了，比如那个新建的高速公路，如果车流量一直保持日均1万辆，那应该问题不大。”等等，还有个事，我突然想到，记得前年我去过美国，看到那里的基础设施REITs运作得相当成熟，他们的基础设施REITs市场已经发展了20多年，规模庞大。
不过，这边的情况不同，中国的REITs市场还在起步阶段，未来还有很长的路要走。想到这里，我不禁好奇，这些REITs项目能否在中国市场站稳脚跟呢？

去年夏天，我在北京的一个项目现场，那是我国首个REITs项目——中信嘉禾产业园REITs的施工现场。烈日炎炎，工人们汗流浃背，但进度却异常顺利。我站在工地上，看着一排排即将完工的厂房，突然想到，这背后有多少人的辛勤付出，又有多少次的沟通协调。
等等，还有个事，我记得有一次，项目组为了解决一个设计问题，连续开了三天三夜的会议。最后，大家集思广益，终于找到了一个完美的解决方案。那一刻，我深深地感受到了团队的力量。
现在，这个项目即将完工，我好奇，它的REITs产品会如何受到市场的欢迎呢？它的成功，又能为我国的基础设施建设带来怎样的启示？

那天，我在项目组开会，讨论一个基础设施REITs项目。项目地点是长三角的某座城市，预计投资规模20亿人民币。突然，老张提出了一个问题：“等等，这个项目的回报率预期是多少？”大家你看看我，我看看你，最后小李说：“预计年化回报率在8%左右。”我插嘴道：“我记得上次类似的项目，回报率能达到10%呢。”这时，我突然想到，是不是我们的预期太保守了？毕竟，现在市场环境不同了。等等，还有个事，我记得去年有个REITs项目，因为运营效率高，回报率甚至超过了12%。这会不会给我们带来一些启示呢？